Россия, 115280, Москва,
     ул. Ленинская Слобода, 19
[email protected]

Проведение технической земельно строительной экспертизы оценки земли (Москва)

К общим видам экспертных работ можно отнести:
  • Судебная экспертиза раздела участка земли.
  • Судебная экспертиза по выносу границ участков в натуру.
  • Межевые услуги.
  • Геодезические работы.
  • Рецензии на заключения эксперта.
Устойчивый оборот земельных участков в стране на сегодняшний день связан с активным приобретением земель в собственность и аренду в свете введения Земельного кодекса РФ. Однако по-прежнему возникает довольно много спорных ситуаций в процессах передачи земли, находящейся в собственности государства, в аренду или частную собственность. Связано это, как правило, со сложностью процедуры, противоречивостью положений закона или отсутствием должного нормативного регулирования.

Как правило, все подобные споры рассматриваются в арбитражном суде. Специфичность вопросов, возникающих в данном случае в процессе судопроизводства. Требует услуг эксперта, обладающего необходимыми знаниями в этой области и пониманием сущности вопроса.

Почему важен грамотный экспертный подход

Только правильно изложенные результаты исследования могут быть приняты судом в качестве доказательства по делу. Поэтому так важна помощь квалифицированного эксперта. Мы понимаем всю сложность и ответственность данной процедуры, поэтому и собрали в нашем центре (Москва) лучших специалистов по экспертным исследованиям.

Наши сотрудники имеют ученые степени и большой опыт проведения экспертизы в самых разных областях, постоянно повышают свой профессиональный уровень. Поэтому представленные ими заключения способны служить убедительным доказательством в судебных спорах.

Особенности судебной земельной экспертизы

Чтобы начать экспертное исследование, на заседании суда представитель заинтересованной стороны подает ходатайство о назначении судебной земельной экспертизы. В нем же указывается экспертная организация и ее адрес. Судья выносит постановление, которое отправляется в вышеуказанную фирму.

Когда между заинтересованным лицом и представителем экспертной организации заключен соответствующий договор, специалист по экспертизе приступает к выполнению своих обязанностей. В число его компетенций входит работа с документами, фактическое установление границ участков и других особенностей, сравнении их со сведениями, указанными в документах.

Работа на местности выглядит следующим образом: эксперт приезжает на участок, при помощи инструментов определяет координаты поворотных точек данного участка, составляет карту или план с отражением границ, используя при этом специальные топографо-геодезические и землеустроительные программы.

На изготовленном плане эксперт выполняет требуемые построения и составляет заключение по всем сформулированным вопросам. О последних необходимо сказать отдельно. Чтобы решение суда устроило всех участников спора, вопросы должны максимально точно отражать заданные цели.

Вопросы землеустроительной экспертизы

Проблемы определения межевых границ участков земли, соответствия границам (фактическим), возможность раздела участка, порядок использования и т.д. решаются в рамках проведения земельно-строительной экспертизы. Проведение данного вида исследования обусловлено необходимостью ряда обстоятельств, имеющих значение для правильного решение дела:
  1. Соответствие площади земельного участка по правоустанавливающим документам и фактическим параметрам.
  2. Определение площади на участке, которая необходима для использования по назначению объекта, находящегося на этом участке.
  3. Нахождение на спорном участке земли недвижимого имущества, которое принадлежит истцу (когда дело касается рассмотрения споров о принуждении к заключению договора купли-продажи, аренды, о признании договора купли-продажи или аренда недействительными/незаключенными).
  4. Факт наложения границ земельных участков, принадлежащих истцу и ответчику, ― при решении споров о признании недействительными договоров купли-продажи или аренды.
  5. Факт нахождения на земельном участке, принадлежащем истцу, имущества ответчика.
Объектами исследования, которыми оперирует в данном случае земельно строительная экспертиза, служат:
  • Исковое заявление.
  • Правоустанавливающие документы на земельные участки.
  • Договоры купли/продажи, аренды земельных участков и пр.
  • Кадастровые планы (карты) участков, либо копии абрисов и планов домовладений, соответствующие правам на землю. Если таковых нет, предоставляются копии планов бюро технической инвентаризации домовладений по данным их первичной технической инвентаризации в масштабе 1:200, 1:500.
  • Данные топографической съемки квартала с указанными на ней объектами исследования.
  • Копии планов домовладений по состоянию на момент проведения последней технической инвентаризации (в масштабе 1:200, 1:500).
  • Дела на домовладения (инвентарные и правовые)
  • Всевозможные строения, расположенные на исследуемых участках (домовладениях), а также при необходимости находящиеся на угловых и внутриквартальных участках (домовладениях), определяющие их реальные границы, необходимые для фиксирования фактических границ, либо принимаемые впоследствии как отправные точки.
  • Чертежи, на которых улица, смежная с исследуемым объектом, отмечена красной линией.
  • Межевое дело.
  • Данные топографической съемки.
  • Сведения об организациях, которые расположены на земельных участках по соседству со спорным объектом и их права на землю.
Определение суда для экспертизы

Когда суд выносит определение о назначении экспертизы, он включает в него вопросы, такие как
  • Соответствие конкретного участка по фактическим границам и параметрам в документах права. Если имеются отступления, то какие именно?
  • Размеры площади земельного участка под использование объекта недвижимости по назначению, который располагается на данном участке. Для того чтобы земельно техническая экспертиза могла ответить на этот вопрос, скорее всего, эксперту потребуются дополнительные документы, кроме уже перечисленных. Тип документации будет зависеть от конкретного дела и преследуемой цели. К примеру, документы, подтверждающие права на продажу в павильоне непродовольственных или продовольственных товаров.
Дело в том, что в зависимости от назначения объекта различаются и нормативы необходимой площади для объекта недвижимости. Как известно, процедурой, устанавливающей границы земельного участка, является межевание. Этот комплекс работ включает в себя установление, закрепление и восстановление на местности границ земельного участка, определение его положения и площади.

Порядок проведения межевания закреплен на уровне различных государственных актов. Тут необходимо отметить, что участки, не прошедшие процедуру межевания и кадастровый учет, не могут быть признаны в соответствии с законом объектами купли-продажи, аренды и т.д., т.е. не являются объектами гражданского права.

Когда рассматриваются споры о понуждении государственных органов или органов местного самоуправления к заключению договоров купли-продажи или аренды земельных участков на основании соответствующей статьи земельного кодекса, судом определяется предмет доказывания. Обстоятельства, которые требуется установить, ― земля, приобретения которой в собственность добивается истец, располагается в районе местонахождения объектов недвижимости, права на которые принадлежат все тому же истцу.

Как диктуется законами, если на земле государственной или муниципальной собственности, располагается объект недвижимости, принадлежащий по документам истцу, последний приобретает права на данную землю. Правило распространяется не только на физических, но и на юридических лиц. Они имеют исключительное право на приватизацию или аренду таких земельных участков.

Рассмотрение споров о признании недействительным или незаключенным договор купли/продажи или аренды

В данном случае перед экспертом ставится вопрос, расположен ли объект недвижимости (сведения указываются в свидетельстве регистрации) на земельном участке (информация указывается в кадастровом плане участка), переданном по оспариваемому договору (реквизиты договора).

Объектом исследования является:
  1. Свидетельство о регистрации государственной права собственности на недвижимость (либо другое вещное право).
  2. Кадастровый план (карта) участка земли .
  3. Договор, на основании которого земля находится в собственности (купля/продажа, аренда).
  4. Дело по землеустройству.
  5. План строения по этажам.
  6. Уточнения поэтажного плана.
  7. Выписка из техпаспорта нежилого помещения.
  8. Технический паспорт здания.
  9. Техническая информация.
  10. Схема границ участка.
  11. Архивное дело.
  12. Выписка из кадастрового дела.
  13. Планировочное задание на формирование границ участка.
  14. Межевое дело.
  15. Градостроительный паспорт участка.
Рассмотрение споров о признании договоров аренды, купли/продажи недействительными в связи с наложением границ земельного участка

В первую очередь необходимо технически установить, имеет ли место наложение границ земельного участка. Когда суд выносит определение о назначении экспертизы, оно содержит вопрос как раз такого плана. Объектами исследования служат:
  • Кадастровый план (карта) земельного участка
  • Договор купли/продажи либо аренды земельного участка
  • Дело по землеустроению
  • Планы границ участка
  • Дело о межевании
  • Выписка из кадастрового дела
  • Планировочная задача по формированию границ участка
  • Свидетельств государственной регистрации права на участок.
Защита вещного права

Когда часть имущества ответчика находится на участке, принадлежащем истцу, возникает земельный спор, для разрешения которого вначале необходимо данный факт установить законодательно. Особенно это касается случаев, связанных с подземными пространствами. Отсюда проистекают и основные вопросы суда для экспертизы
  1. Действительно ил имущество ответчика находится на земельном участке истца.
  2. Фактическое местоположение на участке имущества ответчика.
  3. Совпадают ли эти сведения (указанные в документах) с действительным положением вещей.
Объектами исследования в таком деле являются:
  • кадастровая карта (план) земельного участка;
  • договор аренды (купли-продажи) земельного участка;
  • свидетельство государственной регистрации права собственности на земельный участок (другое вещное право);
  • дело землеустройства;
  • границы участка на плане;
  • дело о межевых работах;
  • выписка из кадастрового дела;
  • планировочное задание на оформление границ участка;
  • акт, подтверждающий выбор земельного участка под строительство имущества ответчика;
  • задание по разработке рабочего проекта строительства имущества ответчика;
  • строительный договор подряда;
  • техническое задание;
  • акты сделанных работ.
Наиболее частые вопросы для экспертов по земельной экспертизе
  1. Фактические координаты границы поворотных точек спорного участка земли, наличие отклонений от ведений в кадастровых документах и масштабы этих отклонений;
  2. Размер площади участка, на котором находится конкретный строительный объект;
  3. Возможна ли постройка на участке строения с указанными параметрами;
  4. Определение размеров площади свободной от застройки части участка;
  5. Имели ли место нарушения законодательных или иных норм при возведении конкретного объекта на данном земельном участке;
  6. Возможность выделения доли участка, находящегося в общей долевой собственности;
  7. Возможность разделения существующего земельного участка;
  8. Определение порядка пользования участком земли для сторон, участок которых находится в общей собственности. Как правило, в данном случае речь идет об образовании на месте одного участка двух, а задача эксперта заключается в законодательном оформлении, включая определение границ участков, проходы к ним и пр. Для суда требуется представить не меньше трех вариантов границ образования новых участков. Все они указываются на отдельных планах границ по земельному участку.
  9. Определение границы между смежными земельными участками.
Межевание земельных участков

Экспертиза землеустройства далеко не всегда (и не обязательно) подразумевает участие в судебных тяжбах. Часто экспертная оценка требуется и для вполне мирных ситуаций. Например, область картографии и геодезии, к которой можно отнести и услуги по межеванию земельных участков для физических и юридических лиц. В зависимости от типа объекта делятся и межевые дела.
  • Межевание на дачных участках.
  • Межевание территорий кварталов жилых и промышленных.
  • Работы по межеванию или разделу земли, на которой стоят многоквартирные дома и прилегающие к ним территории.
  • Межевание для территорий линейных объектов (трубопроводы, шоссе, железнодорожные пути и т.д.).
  • Межевые работы на территории ГСК.
  • Межевание земли под линии электропередач.
  • Межевание сельхозугодий.
  • Межевание земель на садовых участках.
Особенное оживление наступило в области межевых работ в период, связанный с «дачной амнистией», когда у тех, кто еще не успел оформить свой дом в собственность, появилась возможность это сделать. Межевание земель входит в обязательную процедуру на пути к данной цели.

Перед тем как начинать процесс межевания, обязательно следует проконсультироваться со специалистом. Эксперт по землеустройству предоставит заказчику образец договора, на основании которого и можно будет начинать работы. Значительных материальных затрат это не потребует. Сроки межевания определяется индивидуально для каждого конкретного случая.

Цены на данный вид услуг могут зависеть от площади земельного участка, его месторасположения, сложности попадания на исследуемую территорию, наличия исходных планов, документов кадастра и землеустройства.